Nhà ở cho thuê: Đã đến lúc thôi xem sở hữu nhà là đích đến duy nhất

Đầu tháng 6/2026, nhà ở cho thuê trở thành một trong những nội dung đáng chú ý của chính sách phát triển nhà ở. Tại Hội nghị toàn quốc triển khai Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng yêu cầu 5 địa phương gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình và Hưng Yên khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê trong tháng 6/2026. Đặc biệt, Hà Nội cũng đang nghiên cứu cơ chế ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và dự kiến khởi công khoảng 6.000 - 7.000 căn trong thời gian tới.

Đây được xem là tín hiệu cho thấy sự chuyển dịch từ tư duy ưu tiên sở hữu nhà ở sang chú trọng hơn đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao.

Khi người lao động ngày càng xa giấc mơ mua nhà

Không khó để nhận thấy việc mua nhà đang trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với nhiều người trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình. Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng mới trong những năm gần đây, trong khi tốc độ tăng thu nhập của người lao động không theo kịp đà tăng của thị trường bất động sản.

Tại Diễn đàn “Phát triển nhà ở cho thuê trong bối cảnh mới”, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O, cho biết chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) tại Việt Nam hiện dao động từ 23,7 đến 30 lần, cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung của nhiều quốc gia trên thế giới. 

Nghịch lý nằm ở chỗ Việt Nam lại là một trong những quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà ở rất cao, khoảng 90% theo số liệu được ông Đoàn Văn Bình dẫn lại từ các nghiên cứu thị trường. Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu cao không đồng nghĩa với khả năng tiếp cận nhà ở dễ dàng. Trên thực tế, nhiều người trẻ hiện nay phải đối mặt với lựa chọn hoặc chấp nhận vay nợ kéo dài hàng chục năm để mua nhà, hoặc tiếp tục sống trong các khu nhà thuê chật hẹp, thiếu tiện nghi.

Trong bối cảnh đó, thuê nhà đáng lẽ phải trở thành một lựa chọn phổ biến và hợp lý hơn. Thế nhưng, thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu thực tế.

Theo khảo sát trên các nền tảng bất động sản, giá thuê căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM hiện dao động phổ biến từ 7 đến 20 triệu đồng/tháng tùy khu vực. Với mức thu nhập khoảng 15 đến 20 triệu đồng mỗi tháng của nhiều lao động trẻ, chi phí nhà ở đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu chi tiêu. 

Nhiều chuyên gia tài chính cho rằng tổng chi phí dành cho nhà ở chỉ nên chiếm khoảng 30% thu nhập. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người đang phải dành từ 40 đến 50% thu nhập hàng tháng để trả tiền thuê nhà, điện nước và các chi phí dịch vụ liên quan. Điều này khiến khả năng tích lũy và ổn định cuộc sống của người lao động bị ảnh hưởng đáng kể.

Vì sao thị trường nhà ở cho thuê vẫn chưa cất cánh?

Nếu nhìn vào nhu cầu thực tế, Việt Nam không hề thiếu người cần thuê nhà. Hàng triệu công nhân, lao động nhập cư, sinh viên và người trẻ đang làm việc tại các đô thị lớn đều có nhu cầu về một nơi ở ổn định với chi phí phù hợp. Điều thị trường đang thiếu không phải là người thuê, mà là những sản phẩm nhà ở cho thuê được đầu tư bài bản và vận hành chuyên nghiệp.

Một trong những rào cản lớn nhất là chi phí đất đai. Theo ông Đoàn Văn Bình, tỷ trọng tiền sử dụng đất trong giá thành dự án bất động sản đang tăng nhanh. Nếu như tại dự án Sunny Garden City trước đây, chi phí đất chỉ chiếm khoảng 10% giá thành thì ở dự án CEOHomes Hana Garden, con số này đã lên tới 33%. Khi giá đất quá cao, doanh nghiệp thường lựa chọn bán sản phẩm để thu hồi vốn nhanh thay vì phát triển mô hình cho thuê với thời gian hoàn vốn kéo dài hàng chục năm.

Bên cạnh đó là câu chuyện về nguồn vốn. TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn trong khi hệ thống ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn. Theo ông, để phát triển bền vững phân khúc này, Việt Nam cần tính tới các nguồn vốn dài hạn từ Nhà nước hoặc các công cụ tài chính phù hợp thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. 

Ngoài vấn đề đất đai và nguồn vốn, hiệu quả tài chính của mô hình nhà ở cho thuê cũng chưa thực sự hấp dẫn. Trong khi lợi suất cho thuê phổ biến chỉ dao động từ 2 đến 4% mỗi năm, lãi suất tiền gửi ngân hàng hoặc các kênh đầu tư khác lại có khả năng mang lại lợi nhuận cao hơn. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư chưa mặn mà với phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn.

Một nguyên nhân khác đến từ chính tâm lý xã hội. Trong nhiều năm, sở hữu nhà được xem như thước đo của sự ổn định và thành công. Tư duy này khiến thị trường bất động sản chủ yếu phát triển theo hướng xây để bán, trong khi phân khúc cho thuê chưa nhận được sự quan tâm tương xứng. Kết quả là nguồn cung hiện nay vẫn chủ yếu là nhà trọ, chung cư mini hoặc các căn hộ cho thuê nhỏ lẻ, chưa đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về chất lượng sống và an toàn.

Muốn phát triển nhà ở cho thuê, Nhà nước không thể đứng ngoài cuộc 

Tại nhiều quốc gia phát triển, thuê nhà không phải là lựa chọn bất đắc dĩ mà là một phần bình thường của đời sống đô thị. Theo số liệu của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), tỷ lệ người thuê nhà tại Đức hiện vào khoảng một nửa dân số, thuộc nhóm cao nhất châu Âu. Tại Thụy Sĩ, tỷ lệ này còn cao hơn. Người dân hoàn toàn có thể thuê nhà trong thời gian dài mà vẫn bảo đảm chất lượng sống và sự ổn định về pháp lý.

Điểm chung của các quốc gia này là Nhà nước tham gia tích cực vào việc quy hoạch quỹ đất, hỗ trợ nguồn vốn và hoàn thiện khung pháp lý để bảo đảm quyền lợi của cả người thuê lẫn chủ đầu tư. 

GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng thị trường nhà ở cho thuê chỉ có thể phát triển bền vững khi có sự phối hợp giữa Nhà nước và khu vực tư nhân. Theo ông, Nhà nước cần tập trung vào việc chuẩn bị quỹ đất, đầu tư hạ tầng và hoàn thiện cơ chế chính sách, trong khi doanh nghiệp đảm nhận vai trò xây dựng và vận hành dự án.

Nhiều chuyên gia cũng đề xuất phát triển các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) nhằm tạo thêm nguồn vốn dài hạn cho thị trường. Đây là mô hình đã được áp dụng phổ biến tại nhiều quốc gia, giúp huy động nguồn lực xã hội thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng.

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy, nhà ở cho thuê không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản mà còn gắn với mục tiêu an sinh xã hội. Vì vậy, thành công của chính sách không nằm ở số lượng dự án được xây dựng mà ở khả năng giúp người dân tiếp cận chỗ ở phù hợp với thu nhập.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục vượt xa khả năng chi trả của nhiều người lao động, phát triển nhà ở cho thuê có thể là lời giải thực tế hơn cho bài toán an cư. Đã đến lúc cần nhìn nhận rằng một nơi ở ổn định không nhất thiết phải bắt đầu bằng quyền sở hữu, mà trước hết phải là khả năng tiếp cận.

Đà Nẵng triển khai chương trình khám sức khỏe miễn phí cho người dân

Phát động quốc gia Phong trào toàn dân bảo vệ môi trường, vì một Việt Nam xanh - sạch - đẹp