Luật sư: ‘Dàn dựng clip chạy chốt giá đất ở Bình Phước chẳng khác gì lừa đảo’

Vụ việc clip nhân viên môi giới bất động sản nhốn nháo chạy chốt giá đất diễn ra ở xã Lộc Khánh (huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước), gặp nhiều chỉ trích của dư luận bởi sự việc này chỉ là dàn dựng, không có thật. Hiện các cơ quan chức năng địa phương đang lập biên bản xử lý.

Đánh giá dưới góc độ pháp lý, Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng: Đây là một trong những chiêu trò của những "cò đất" đội lốt nhân viên môi giới bất động sản nhằm mục đích lừa gạt khách mua, thổi giá bất động sản, kiếm lời bất chính.

“Hành vi này không những vi phạm đạo đức xã hội, đạo đức kinh doanh mà còn là hành vi vi phạm pháp luật, tùy vào diễn biến tiếp theo và hành vi có thể bị phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự”, luật sư Cường phân tích.

Theo luật sư, sau khi xác minh sự việc, cơ quan chức năng đã xác định ở địa phương này không có dự án khu dân cư nào được phê duyệt, bởi vậy lô đất này không phải là dự án bất động sản hợp pháp. Như vậy, việc đưa thông tin sai sự thật để khách hàng đặt cọc rồi chiếm đoạt tiền sẽ bị xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điều 174 bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017 với mức hình phạt có thể đến 20 năm tù hoặc tù chung thân, cũng giống như vụ việc đã từng xảy ra với công ty địa ốc Alibaba trước đây.

“Bởi vậy, cơ quan chức năng cần làm rõ yếu tố gian dối của những người có trong clip, đồng thời cung cấp thông tin về pháp lý của lô đất và thông báo công khai về pháp lý lô đất cho những ai đã giao dịch tại lô đất này để làm rõ sự việc. Trường hợp có đơn thư tố cáo nhóm người này lừa đảo thì sẽ xem xét xử lý theo quy định của pháp luật”, luật sư Cường chỉ rõ.

Theo quy định pháp luật, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, theo đó đối với tổ chức cá nhân thực hiện hoạt động môi giới bất động sản thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới do cơ quan có thẩm quyền cấp và còn trong thời hạn.

Trường hợp thành lập doanh nghiệp thực hiện hoạt động môi giới thì phải có từ 2 người có chứng chỉ môi giới trở lên. Để có chứng chỉ môi giới thì cá nhân cần phải tham gia quá trình đào tạo, sát hạch, nếu đủ điều kiện mới được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Người môi giới bất động sản có thể hành nghề với tư cách cá nhân độc lập hoặc với tư cách doanh nghiệp. Dù là tư cách nào thì cũng phải đăng ký kê khai và nộp thuế theo quy định pháp luật, việc kinh doanh môi giới phải được thực hiện theo luật kinh doanh bất động sản, các quy định của luật đất đai, luật xây dựng, luật và các văn bản khác có liên quan.

Luật sư Cường cho rằng: Cơ quan chức năng cũng cần phải làm rõ hoạt động của Công ty bất động sản đứng sau nhóm người trên có hoạt động phù hợp với quy định của pháp luật không? Những người giới thiệu về dự án này có phải là nhân viên môi giới có chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật hay không?

Trong trường hợp chưa có tố cáo lừa đảo nhưng có dấu hiệu vi phạm về kinh doanh bất động sản thì cũng có thể xử phạt hành chính tổ chức và các cá nhân theo quy định tại Điều 59, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ với mức chế tài như sau:

- Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ; Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

- Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định; Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định; Sàn giao dịch bất động sản không có quy chế hoạt động hoặc hoạt động sai quy chế được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc hoạt động không có tên, địa chỉ theo quy định hoặc thay đổi tên, địa chỉ hoạt động nhưng không thông báo đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định; Thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định.

- Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định; Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới.

Ngoài mức phạt tiền là phạt hành chính nêu trên thì tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị phạt bổ sung như sau: Tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề từ 03 tháng đến 06 tháng đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; Đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 06 tháng đến 09 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 2, điểm a khoản 3 Điều này.

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc có chứng chỉ hành nghề theo quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập với hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; Buộc nộp lại chứng chỉ hành nghề bị tẩy xóa, sửa chữa cho cơ quan có thẩm quyền đã cấp chứng chỉ hành nghề với hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này; Buộc thành lập doanh nghiệp theo quy định khi kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc buộc có đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định với hành vi quy định tại điểm a khoản 2 Điều này; Buộc lập hợp đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản đầy đủ các nội dung chính.

“Có thể nói rằng trong thời gian gần đây thị trường bất động sản Việt Nam xảy ra nhốn nháo, thậm chí "bát nháo" ở nhiều nơi, hoạt động môi giới, đầu tư, kinh doanh bất động sản của nhiều tổ chức, cá nhân đề cao lợi nhuận của cá nhân, doanh nghiệp mình mà bất chấp các quy định pháp luật, bất chấp đạo đức xã hội, gây ra nhiều hệ luỵ cho  xã hội. 

Đặc điểm của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và môi giới bất động sản là thị trường càng sôi động, giá bất động sản càng gia tăng, nhiều giao dịch thì họ càng hưởng lợi. Các doanh nghiệp đầu tư thì tìm mua các bất động sản với giá rẻ rồi thổi giá để bán ra kiếm lời. Các môi giới thì tìm cách để có nhiều giao dịch nhằm được hưởng hoa hồng trên số tiền giao dịch đó. Số tiền lợi mà họ tưởng là tiền chênh lệch từ các giao dịch, tiền hoa hồng nên những tổ chức, cá nhân thiếu lương tâm, làm ăn bất chính thì họ tìm mọi cách, mọi thủ đoạn để tăng giá bất động sản như: đưa ra những thông tin sai lệch, thổi phồng Về thông tin quy hoạch, về hạ tầng phải về đầu tư, về nguồn hàng, về các giao dịch trên thị trường để kích cầu, thúc đẩy người dân lao vào đầu tư mà xem nha yêu tố pháp lý và giá trị sử dụng của bất động sản...

Khi giá bất động sản tăng cao thì sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế xã hội và đến đời sống của người dân. Giá bất động sản tăng cao sẽ khiến giá thuê mặt bằng, kho bãi, nhà xưởng tăng theo và làm tăng giá trị hàng hóa, làm cho hàng hóa không thể cạnh tranh trên thị trường trong nước và quốc tế dẫn đến khó khăn trong thu hút đầu tư. Khi tiền thuê mặt bằng quá lớn thì nhà đầu tư sẽ tìm khu vực khác, địa phương khác, thậm chí quốc gia khác để đầu tư dẫn đến việc đất đai giá cao ngất ngưởng nhưng bỏ không, bỏ hoang, không được đưa vào khai thác sử dụng có hiệu quả, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội.

Khi giá bất động sản tăng cao thì đồng nghĩa với việc người lao động sẽ phải tiết kiệm lâu hơn mới đủ tiền để mua một ngôi nhà, khoảng cách giàu nghèo giữa người nắm giữ bất động sản và người không nắm giữ bất động sản gia tăng, gây bất bình đẳng trong xã hội... Và chắc chắn rằng, ước mơ có được ngôi nhà cho riêng mình của những người lao động sẽ ngày càng xa vời nếu như chúng ta không kiểm soát được giá cả, thị trường bất động sản”, luật sư Cường phân tích.

Luật sư đánh giá: Nghề kinh doanh bất động sản (trong đó có đầu tư và môi giới bất động sản) là ngành nghề Quan trọng trong cơ cấu các ngành nghề hiện nay. Hoạt động kinh doanh bất động sản tạo ra thị trường bất động sản, các sản phẩm bất động sản và thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản sôi động, lành mạnh, mang lại nhiều giá trị tích cực cho xã hội. Tuy nhiên, nếu những nhà đầu tư và những người môi giới coi nhẹ đạo đức nghề nghiệp, coi nặng lợi ích cá nhân, bất chấp các quy định của pháp luật và đạo đức xã hội thì họ sẽ làm nhiễu loạn xã hội, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội.

“Bởi vậy việc quản lý thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ quan trọng của nhà nước để bất động sản trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo một thị trường lành mạnh, trong sạch, công bằng. Với những người hoạt động môi giới nhưng chưa tuân thủ quy định pháp luật, thiếu đạo đức thì cần phải xem xét xử lý bằng các chế tài của pháp luật. Kể cả đối với Với những doanh nghiệp lớn nhưng đặt lợi ích của cá nhân lớn hơn lợi ích của cộng đồng, quốc gia, dân tộc tìm cách thổi giá thị trường bất động sản để kiếm lời bất chính thì cũng cần phải có có những biện pháp xử lý để loại bỏ những thành phần này khỏi thị trường.

Ngoài ra cũng cần nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương, của cơ quan chức năng trong việc quản lý đất đai, công khai các quy hoạch, các dự án ở địa phương, kịp thời phát hiện xử lý các trường hợp thổi giá đất kiếm lời theo quy định pháp luật”, luật Sư Cường kết luận.